Qué es y cómo funciona una comunidad de bienes

La comunidad de bienes es una institución jurídica en la que varias personas tienen la propiedad compartida de una cosa común y que tiene una serie de implicaciones jurídicas de gran interés para los copropietarios.
Ismael Morales
28 October, 2020

Existen multitud de formas de constituir una empresa y una de las más populares, sobre todo cuando arrancamos un negocio, es constituir una comunidad de bienes, siendo esta la fórmula más común que utilizan los autónomos para emprender su negocio. Sin embargo, la comunidad de bienes es una institución jurídica que no solo tiene aplicación a la hora de constituir una entidad, sino también en el día a día de muchos.

Pensemos, por ejemplo, en dos hermanos que compran una casa en la playa en régimen de copropiedad. Hay multitud de ejemplos. En cualquier caso, resulta fundamental tener muy claros algunos conceptos relacionados con la comunidad de bienes y, sobre todo, las obligaciones de los comuneros.

1. ¿Qué es y cómo funciona una comunidad de bienes?

De acuerdo con el artículo 392 del Código Civil, una comunidad de bienes ocurre cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Así, varias personas son propietarias o cotitulares de una misma cosa.

A esta modalidad jurídica se pueden acoger dos o más autónomos con el fin de compartir la propiedad de una cosa o derecho común de la que obtendrán un beneficio gracias a la actividad empresarial que lleven a cabo. Constituye, por tanto, una muy buena opción para las pequeñas y medianas empresa.

1.1. Características de las comunidades de bienes

 

Las comunidades de bienes tienen una serie de características que las definen. Son las siguientes:

  • Deben estar formadas como mínimo por dos comuneros.
  • Los comuneros tendrán derecho a los beneficios y tendrán la obligación de responder por las cargas de la comunidad de bienes en proporción a su cuota de participación en la comunidad de bienes. Esto es: si una comunidad de bienes pertenece al 70 % a Juan y al 30 % a Lucía, Juan participará de un 70 % de las cargas y las ganancias y Lucía solo de un 30 %.
  • Las cuotas de participación en la comunidad de bienes se presumirán iguales, a no ser que expresamente se indique lo contrario.
  • La administración, uso y disfrute de la cosa en común se determinará de acuerdo con el régimen de mayorías de cuotas e intereses. Así, el uso y disfrute de la cosa común se decidirá entre los comuneros, votando por mayoría de cuotas de participación.

2. Tipos de comunidades de bienes

 

Existen varios tipos de comunidades de bienes, dependiendo del origen de las mismas:

  • Comunidades de bienes voluntarias: este tipo de comunidades de bienes se constituyen por la voluntad de varias personas, quienes pretenden explotar un bien o un derecho en común, de forma conjunta.
  • Comunidades de bienes incidentales: este tipo de comunidades de bienes tienen un origen impuesto, no en la voluntad de los partícipes de la misma. Este tipo de comunidad de bienes es especialmente frecuente en el caso de las sucesiones, en las que los herederos son los comuneros o copropietarios de los bienes que conforman la herencia.

Existen, además, otros tipos de comunidades de bienes dependiendo de cómo sea la división de la cosa o derecho común. Son las siguientes:

  • Comunidad de bienes romana o por cuotas: este tipo de comunidad de bienes es la más común en nuestro Derecho Civil. En esta comunidad de bienes, la cosa común se divide de forma ficticia en tantas partes como comuneros haya. Así pues, cada copropietario ejercerá su derecho de propiedad sobre la cuota que le corresponda.
  • Comunidad de bienes germánica o en mano común: en este tipo de comunidad de bienes no existen cuotas y los comuneros no ejercen su derecho a la propiedad sobre la parte de la cosa común que le corresponda, sino que a cada copropietario le pertenece la cosa en su totalidad.

2.1. Comunidad de bienes versus sociedad mercantil

 

Tanto la sociedad como la comunidad de bienes son instituciones jurídicas a través de las cuales se puede crear una empresa o un negocio, siendo ambas modalidades jurídicas formas completamente válidas de organizar un patrimonio común. No obstante, es fundamental distinguirlas para saber qué forma jurídica nos conviene más a la hora de comenzar una aventura empresarial.

Las diferencias principales que encontramos entre la sociedad y la comunidad de bienes son las siguientes:

  • Titularidad del patrimonio: en este caso, la titularidad del patrimonio aportado por los socios corresponde a la sociedad, mientras que en la comunidad de bienes el patrimonio seguirá siendo propiedad de cada uno de los comuneros.
  • Personalidad jurídica: mientras que la sociedad tiene una personalidad jurídica propia, la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica, sino que son los comuneros quienes la tienen.
  • Número de miembros: hay ciertos tipos de sociedades, como la sociedad limitada, que pueden ser constituidas por un solo socio, mientras que para constituir una comunidad de bienes se necesitan, al menos, 2 comuneros.
  • Constitución: las sociedades deberán constituirse ante notario, otorgando unos estatutos y la escritura pública correspondiente, además de requerir su inscripción en el Registro Mercantil. Sin embargo, las comunidades de bienes se pueden constituir tanto en un contrato público como en uno privado, en cuyo caso no será necesaria la labor del notario.
  • Capital social mínimo: en las sociedades limitadas el capital social mínimo es de 3000 euros, mientras que para las comunidades de bienes no se exige ningún importe mínimo de capital social.

3. ¿Qué derechos y obligaciones tienen los comuneros?

3.1. Derechos

 

Los derechos de los comuneros son los siguientes:

  • Usar, disfrutar y disponer de la cosa común, siempre que con su uso no se perjudique el derecho del resto de comuneros ni a la comunidad de bienes.
  • Participar de los beneficios que se consigan con la comunidad de bienes.
  • Renunciar a seguir formando parte de la comunidad de bienes.
  • Posibilidad de dividir la cosa común, extinguiéndose de esta manera la comunidad de bienes.
  • Ejercer las acciones que procedan para proteger la propiedad de la cosa común ante terceras personas ajenas a la comunidad de bienes.
  • Al vender un comunero su cuota, el resto de los comuneros tendrá derecho de retracto, es decir, tendrán derecho a comprar la parte del comunero que renuncia con preferencia al resto de compradores.

3.2. Obligaciones

 

No todo son derechos, sino que los comuneros también tendrán que cumplir con una serie de obligaciones. Son las siguientes:

  • Los acuerdos que se adopten en la comunidad de bienes deberán tomarse por mayoría de cuotas de participación en la comunidad de bienes.
  • Ningún copropietario podrá alterar o modificar la cosa común sin haber obtenido el consentimiento del resto de los comuneros, en cuyo caso se necesitará el consentimiento de todos ellos, no de la mayoría.

4. Responsabilidad jurídica de la comunidad de bienes

 

Como ya hemos adelantado, la comunidad de bienes en España no tiene personalidad jurídica propia. Así, los únicos que tendrán personalidad jurídica propia son los comuneros que la forman, pero no la comunidad en sí misma. Es por ello que los comuneros responderán de las deudas y las obligaciones de la comunidad de bienes de forma ilimitada y solidaria, lo que quiere decir que responderán con sus bienes presentes y futuros.

Sin duda, esta es la principal desventaja de esta institución jurídica, aunque lo cierto es que los comuneros pueden limitar su responsabilidad a través de la figura del emprendedor de responsabilidad limitada. Gracias a esta figura, los autónomos pueden excluir de responsabilidad su vivienda habitual.

5. Fiscalidad de la comunidad de bienes

 

5.1. Obligaciones fiscales de la comunidad de bienes

 

Recordemos que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica, por lo que no tendrán que hacer frente al Impuesto de Sociedades. Sin embargo, esto no significa que la tributación de la comunidad de bienes no conlleve el pago de ningún impuesto. Sus obligaciones tributarias y los modelos que deberán presentar las comunidades de bienes son las siguientes:

  • Retenciones por el IRPF que se practique a los proveedores (profesionales + trabajadores), liquidándose trimestral o mensualmente por el modelo 111 y anualmente por el modelo 190, el cual agrupa todos los modelos 111 trimestrales, ya que estarán obligados a presentar este modelo los autónomos y empresas que están obligados a tributar por IRPF pero que, al mismo tiempo, hayan tenido la obligación de presentar autoliquidaciones periódicas de este (por eso agrupa todos los modelos 111).
  • Declaración informativa para entidades en régimen de atribución de rentas a través del modelo 184. Con esta declaración se identificará a todos los comuneros que formen parte de la comunidad de bienes, así como los ingresos que haya percibido cada uno de ellos.
  • Declaración informativa de retenciones e ingresos a cuenta a través de los modelos 180 y 190.
  • Liquidación trimestral de IVA a través del modelo 303 o anual a través del modelo 390.
  • Tributación por alquiler a través de la presentación del modelo 115 trimestral o mensualmente.

5.2. Obligaciones fiscales de los socios o copropietarios de la comunidad de bienes

 

Los socios también tienen una serie de obligaciones fiscales. En concreto, deberán presentar la declaración de la renta a través de los modelos 130 o 131 de forma trimestral. En cualquier caso, cada comunero solo tributa por la parte que hubiera percibido de los ingresos conseguidos por la comunidad de bienes.

6. Crear una comunidad de bienes

 

Para constituir una comunidad de bienes se ha de realizar un contrato público o privado que contenga la siguiente información:

  • Objetivo de la comunidad de bienes.
  • Identidad de los comuneros.
  • Sistema de administración de la comunidad de bienes.
  • Cuota de participación de cada comunero.
  • Descripción de la cosa común.
  • Fecha de inicio de la actividad empresarial de la comunidad.
  • Estatutos de la comunidad.

Tras esto, se habrá de inscribir la comunidad de bienes en el Registro Mercantil y dar de alta la comunidad en Hacienda.

Sin duda, una buena forma de iniciar un negocio es constituir una comunidad de bienes, ya que las ventajas son muchas y, además, es mucho más sencillo de constituir que una sociedad. Es una muy buena opción para embarcarse en la aventura empresarial de forma más fácil.

En cualquier caso, y como la administración de un negocio no es tarea fácil, lo mejor es utilizar un software de gestión empresarial, como el Software ERP, a través del cual la gestión de cualquier actividad empresarial resulta más sencilla, ya que se trata un software alojado en la nube y completamente online. ¡Prueba el Software de Stel Order de forma gratuita y comprueba todas sus ventajas!

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